La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP, actée par la loi de finances pour 2025 et appliquée depuis le 15 février 2025, a redistribué les cartes de la fiscalité immobilière locative. Nous observons que cette mesure, combinée aux restrictions apportées par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, oblige à repenser l’arbitrage entre régimes fiscaux dès la phase d’acquisition.
Réintégration des amortissements LMNP : recalculer la plus-value dès maintenant
Le mécanisme est simple mais ses conséquences sont lourdes. Avant février 2025, un loueur en meublé non professionnel pouvait amortir comptablement le bien, réduire son résultat BIC imposable, puis revendre sans que ces amortissements viennent gonfler la plus-value taxable. Ce double avantage n’existe plus.
Désormais, les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d’acquisition retenu par l’administration est diminué du cumul des amortissements pratiqués. L’écart avec le prix de cession augmente mécaniquement, et l’impôt avec.
Pour un investisseur qui détient un bien depuis plusieurs années, le stock d’amortissements accumulé peut représenter une fraction significative de la valeur du bien. Nous recommandons de faire chiffrer précisément l’impact avant toute décision de cession, notamment via les outils disponibles sur fiscal.immo, qui permettent de modéliser différents scénarios de sortie.
La parade la plus discutée consiste à conserver le bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements pour durée de détention, qui finissent par effacer la plus-value. L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux après trente ans. La question devient donc patrimoniale : le LMNP reste performant en phase de détention, mais la sortie exige une planification fine.
Régime réel BIC contre micro-BIC : l’arbitrage ne se fait plus au doigt mouillé
Le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, reste accessible sous un certain seuil de recettes. La loi Le Meur a réduit cet abattement pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue. Le régime réel s’impose plus souvent qu’avant comme le seul choix rationnel.
Au réel, la déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, amortissements du bien et du mobilier) permet fréquemment d’aboutir à un résultat fiscal nul, voire déficitaire reportable sur les BIC des années suivantes. Le problème est qu’il faut désormais intégrer dans la projection le coût de la réintégration à la revente.
L’arbitrage repose sur trois variables :
- Le ratio charges déductibles / recettes locatives brutes. Plus ce ratio est élevé (travaux récents, emprunt en cours), plus le réel génère d’économie d’impôt annuelle.
- L’horizon de détention prévu. Un investisseur qui cible une revente à moyen terme a intérêt à limiter les amortissements pour contenir la plus-value future.
- La localisation du bien. En zone tendue, les meublés de tourisme sont soumis à des contraintes d’autorisation renforcées par la loi Le Meur, ce qui peut réorienter vers la location longue durée classique.
Le dispositif Loc’Avantages, qui a succédé au Cosse ancien, offre une alternative pour ceux qui acceptent de plafonner les loyers en échange d’une réduction d’impôt. Son intérêt dépend fortement du différentiel entre loyer de marché et loyer conventionné dans la commune visée.
SCI à l’IS et démembrement : deux leviers patrimoniaux sous-estimés
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés reste le véhicule le plus puissant pour capitaliser des revenus locatifs sans subir immédiatement la fiscalité des revenus des personnes physiques. Les bénéfices sont taxés au taux réduit d’IS sur la première tranche, puis réinvestis dans de nouvelles acquisitions sans passage par l’IRPP.
Le revers est connu : à la sortie, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), sans abattement pour durée de détention. La charge fiscale à la cession peut être sévère. Ce véhicule convient donc aux stratégies de détention longue avec transmission programmée, pas aux investisseurs qui comptent arbitrer fréquemment.
Le démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) apporte un levier complémentaire. Le nu-propriétaire sort le bien de l’assiette IFI pendant la durée du démembrement. À l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété sans droits de mutation supplémentaires. En SCPI, le démembrement temporaire permet d’acquérir des parts décotées et de percevoir les revenus à terme, avec un rendement implicite souvent supérieur au rendement en pleine propriété.
IFI et logements vacants : deux contraintes convergentes
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs au seuil légal. Un projet de transformation de l’IFI en impôt sur la fortune improductive a circulé en 2026, sans aboutir à ce stade. Nous recommandons de surveiller cette évolution, car elle modifierait profondément le périmètre des actifs taxables.
Parallèlement, un décret d’août 2026 fixe le périmètre d’une taxe unifiée sur les logements vacants, applicable au 1er janvier 2027. Les investisseurs qui conservent des biens inoccupés entre deux locataires ou en attente de travaux devront intégrer ce coût supplémentaire dans leur calcul de rentabilité.
MaPrimeRénov’ 2026 et fiscalité des travaux : ce qui a changé
MaPrimeRénov’ a été recentrée sur la rénovation d’ampleur à partir de février 2026, puis resserrée à nouveau en septembre 2026. Les travaux isolés (remplacement d’une chaudière seul, isolation d’un mur sans bouquet de travaux) ne sont plus éligibles dans la plupart des cas.
Pour un investisseur, cela signifie que le déficit foncier reste le principal levier fiscal pour financer des travaux de rénovation. En location nue au régime réel, les dépenses de travaux d’entretien et d’amélioration se déduisent des revenus fonciers, et l’excédent s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle prévue par le code général des impôts. Ce mécanisme n’a pas été modifié.
L’articulation entre subventions publiques et déductions fiscales exige une vigilance particulière : les montants perçus au titre de MaPrimeRénov’ doivent être déduits des charges déclarées. Déclarer le coût brut des travaux sans retrancher l’aide constitue une erreur de déclaration fréquente.
La combinaison entre un achat en zone tendue, un programme de travaux d’ampleur éligible à MaPrimeRénov’ et une mise en location nue au réel peut encore produire un effet fiscal puissant, à condition de respecter l’ordre des déductions et de documenter chaque poste auprès de l’administration.