Die Färöer-Inseln wenden ein lokales Grundstücksrecht an, das sich vom dänischen Kontinentalrecht unterscheidet. Diese Besonderheit verändert radikal die Herangehensweise an den Immobilienkauf für Ausländer, einschließlich für einen europäischen Staatsbürger, der mit den Regeln des Binnenmarktes vertraut ist. Der Kauf eines Hauses auf den Färöer-Inseln setzt voraus, dass man sich zwischen zwei überlagerten Rechtsordnungen bewegt, nämlich dem dänischen Recht für den Aufenthalt und dem Recht des Archipels für das Eigentum.
Färöisches Grundstücksrecht und Einschränkungen beim Kauf für Nichtansässige
Der technische Punkt, den die meisten Ratgeber ignorieren: das Aufenthaltsrecht auf den Färöer-Inseln gibt kein automatisches Recht auf Eigentum. Ein französischer Staatsbürger kann bis zu drei Monate frei bleiben und danach einen Aufenthaltstitel bei der zuständigen dänischen Einwanderungsbehörde für die Färöer beantragen. Dieser migrationsrechtliche Rahmen, der sich am dänischen System orientiert, erstreckt sich nicht auf das Grundstücksrecht.
Die Eigentumsregeln fallen unter das lokale färöische Recht, das spezifische Überprüfungen vor jeder Transaktion mit einem ausländischen Käufer vorsieht. In den letzten Jahren beobachten wir eine Verstärkung dieser Kontrollen, was den politischen Willen widerspiegelt, das insulare Eigentum zu schützen.
Um die Möglichkeiten für den Immobilienkauf auf den Färöer-Inseln zu erkunden, muss man zunächst seine Berechtigung im Hinblick auf diese lokale Regelung überprüfen, die sich von allem unterscheidet, was ein europäischer Käufer auf dem Kontinent kennt.
Trennung von Einwanderung und Eigentum: eine häufige Falle
Ein potenzieller Käufer, der seinen dänischen Aufenthaltstitel für die Färöer erhält, könnte zu Recht annehmen, dass das Grundstück frei ist. Diese Abkürzung ist falsch. Die Bearbeitung des Eigentumsantrags erfolgt durch die färöischen Behörden, nicht durch Kopenhagen.
Das konkrete Risiko: Kosten für die Due Diligence zu verursachen, einen örtlichen Notar zu beauftragen und dann festzustellen, dass der Erwerb durch eine spezifische Grundstücksklausel der betreffenden Gemeinde blockiert ist. Wir empfehlen, die Grundstücksberechtigung vor jedem Kaufangebot validieren zu lassen.
Immobilienmarkt auf den Färöer-Inseln: Preise, Angebot und Realität vor Ort
Der färöische Immobilienmarkt ist strukturell eng. Der Archipel hat weniger als 55.000 Einwohner, die sich auf 18 Inseln verteilen, von denen einige nur einige Dutzend Bewohner haben. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien bleibt sehr begrenzt, mit einem jährlichen Transaktionsvolumen, das mit einem Kontinentalmärkte nicht vergleichbar ist.
Tórshavn konzentriert die Mehrheit der verfügbaren Immobilien. Die Mieten im Stadtzentrum schwanken zwischen 8.000 und 10.000 DKK für eine Einzimmerwohnung und zwischen 12.000 und 15.000 DKK für drei Zimmer. Die Randgebiete von Hoyvík und Argir weisen um 10 bis 15 % niedrigere Preise auf. Diese Mietdaten geben einen Hinweis auf das Preisniveau beim Kauf, das im Verhältnis für einen Archipel dieser Größe hoch ist.
Klaksvík, die zweitgrößte Stadt, bietet einen zugänglicheren Markt, jedoch mit einem noch reduzierteren Immobilienangebot. Ländliche Gemeinden wie Runavík oder Sørvágar bieten gelegentlich Möglichkeiten, oft traditionelle Häuser, die umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordern.
Fehlender zentralisierter Immobilienaggregator
Im Gegensatz zum dänischen Festland, wo Plattformen wie Boligsiden die Anzeigen zentralisieren, verfügen die Färöer nicht über ein einzigartiges und zuverlässiges Immobilienportal. Die Transaktionen erfolgen oft über:
- Lokale Agenturen mit Sitz in Tórshavn, die nahezu alle Verkaufsmandate im Archipel verwalten
- Von Mund-zu-Mund-Propaganda und Gemeinschaftsnetzwerken, insbesondere in Dörfern, wo Immobilien den Besitzer wechseln, ohne dass eine Anzeige veröffentlicht wird
- Internationale Plattformen (wie Realting), die einige färöische Immobilien auflisten, jedoch häufig mit einer Diskrepanz zwischen der Anzeige und der tatsächlichen Verfügbarkeit
Diese Intransparenz des Marktes erschwert die Prospektion für einen ausländischen Käufer, der über kein lokales Netzwerk verfügt.
Bankenfinanzierung auf den Färöer-Inseln für einen ausländischen Käufer
Ein färöischer Hypothekarkredit ohne festen Wohnsitz auf dem Archipel zu erhalten, ist äußerst schwierig. Die lokalen Banken wenden Bonitätskriterien an, die auf einem Beschäftigungsverhältnis und färöischen Einkünften basieren. Ein ausländischer Käufer, der vor Ort nicht arbeitet, muss in den meisten Fällen den Erwerb aus eigenen Mitteln oder über einen Kredit aus seinem Herkunftsland finanzieren.
Das färöische Bankensystem ist vom dänischen Bankennetzwerk getrennt. Die großen dänischen Banken bieten keine Hypothekenprodukte für Immobilien auf den Färöer-Inseln an. Man muss sich direkt an die lokalen Banken wenden, die jeden Fall individuell prüfen.
Steuern und Nebenkosten
Die Immobilienbesteuerung auf den Färöer-Inseln folgt eigenen Sätzen, die sich von denen in Dänemark unterscheiden. Die Übertragungsgebühren, die Grundsteuer und eventuelle Kapitalgewinne unterliegen dem lokalen Steuerrecht. Ein französischer Käufer sollte auch die Existenz eines anwendbaren bilateralen Steuerabkommens überprüfen, da die Färöer nicht systematisch durch die zwischen Frankreich und Dänemark unterzeichneten Abkommen abgedeckt sind.
Ein Haus auf den Färöer-Inseln kaufen: die notwendigen Vorprüfungen
Der Kaufprozess auf den Färöer-Inseln umfasst Überprüfungen, die in Frankreich kein direktes Pendant haben. Bevor man irgendetwas unterschreibt, empfehlen wir, mehrere Punkte zu validieren:
- Die Grundstücksberechtigung des Käufers bei den örtlichen färöischen Behörden und nicht nur bei den dänischen Einwanderungsbehörden
- Den rechtlichen Status des Grundstücks: Einige Immobilien befinden sich auf Gemeindeland oder unterliegen traditionellen kollektiven Nutzungsrechten
- Den strukturellen Zustand des Gebäudes, insbesondere bei traditionellen Häusern mit begrünten Dächern, deren Wartung spezifisches lokales Fachwissen erfordert
- Die Verfügbarkeit von Anschlüssen (Wasser, Strom, Straßennetz) in den abgelegensten Gemeinden
Ein Mandat an einen färöischen Anwalt, der auf lokales Grundstücksrecht spezialisiert ist, ist die einzige zuverlässige Garantie gegen administrative Blockaden während der Transaktion. Dänische Notare auf dem Festland beherrschen nicht die Besonderheiten des färöischen Systems.
Der Archipel bleibt ein Nischenmarkt, in dem Geduld und lokales Netzwerk ebenso wichtig sind wie das Budget. Der Kauf auf den Färöer-Inseln ist eher ein Lebensprojekt als eine klassische Investition, und die regulatorischen Einschränkungen filtern natürlich Käufer, die nicht diese Herangehensweise haben.