Een vastgoedproject draait vaak om technische details die te laat ontdekt worden: een energieklasse die een verhuur blokkeert, een ontbrekende regelgeving audit in het verkoopdossier, of een financieel plan dat slecht is afgestemd. Het beheersen van deze punten vóór het ondertekenen voorkomt maanden van vertraging en soms zware extra kosten.
Energiebeperkingen voor huurwoningen: wat de regelgeving oplegt in 2025-2026
De meeste vastgoedgidsen vermelden het DPE zonder de concrete gevolgen van een slechte classificatie te detailleren. De regelgeving is duidelijk: een woning met klasse G is sinds 1 januari 2025 verboden voor verhuur, voor elke nieuwe huurovereenkomst of verlenging.
Dit verbod geldt niet alleen voor nieuwe contracten. Stilzwijgende verlengingen vallen ook onder deze regeling, wat betekent dat een verhuurder wiens eigendom is geclassificeerd als G, niet langer wettelijk een huurder kan behouden zonder energiebesparende renovatiewerkzaamheden uit te voeren.
Voor een aankoop met verhuurdoel die deze week is gestart, wordt de controle van het DPE een toegangseis. Een met G geclassificeerde woning die zonder renovatiebudget wordt gekocht, vertegenwoordigt een geblokkeerd actief, zonder mogelijkheid om huurinkomsten te genereren. Het terugvinden van de wekelijkse vastgoedadviezen op Mon Hebdo Immo maakt het mogelijk om deze regelgevende evoluties in de loop van de weken te volgen.
Verplichte energie-audit: impact op de verkoop van woningen met klasse E, F en G
Sinds 2023 vereist de verkoop van een woning met klasse F of G dat er een reglementaire energie-audit wordt verstrekt, apart van het DPE. Deze verplichting is vanaf 1 januari 2025 uitgebreid naar woningen met klasse E in een eengezinswoning en zal in 2034 ook van toepassing zijn op woningen met klasse D.
De audit detailleert de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om de energieprestaties te verbeteren, met een schatting van de kosten. Voor de koper is dit document een onderhandelingsmiddel voor de prijs.
Wat de audit verandert in de vastgoedonderhandeling
Een verkoper die een woning met klasse E of F aanbiedt met een audit waarin significante isolatiewerkzaamheden worden vermeld, bevindt zich in een zwakke positie wat betreft de prijs. De koper kan zich baseren op de kosten van de werkzaamheden die in de audit zijn vermeld om een korting te rechtvaardigen.
Voor de verkoper betekent het anticiperen op deze audit vóór de verkoop dat sommige gebreken tegen lagere kosten kunnen worden verholpen (isolatie van de zolder, vervanging van ramen) en dat de klasse kan worden verhoogd. Van F naar E gaan vóór de verkoop kan de perceptie van het goed veranderen en de onderhandelingsmarge van de koper verminderen.
- Controleer de huidige DPE-klasse en vraag de audit aan als het goed is geclassificeerd als E, F of G vóór de verkoop
- Identificeer de werkzaamheden met een grote impact op de energieprestaties (isolatie, verwarmingssysteem) om te beslissen tussen renovatie vóór de verkoop of korting op de prijs
- Neem de kosten van de audit op in het verkoopbudget, aangezien deze voor rekening van de verkoper komt
Financiering van een vastgoedproject: veelvoorkomende calibratiefouten
De financiering van een vastgoed aankoop beperkt zich niet tot het verkrijgen van een aantrekkelijke rente. De werkelijke leencapaciteit hangt af van het resterende inkomen na lasten, en banken hanteren een maximale schuldenlast die weinig speelruimte laat.
Een veelgemaakte fout is om de leencapaciteit te berekenen op basis van bruto-inkomsten, zonder de terugkerende lasten (VvE, onroerendezaakbelasting, kredietverzekering) mee te tellen. Het verschil tussen het theoretische budget en het werkelijke budget kan oplopen tot enkele tienduizenden euro’s.
Beslissen tussen eigen inbreng en veiligheidsreserve
Het mobiliseren van al je spaargeld om de eigen inbreng te verhogen lijkt logisch, maar deze strategie verzwakt het project. Een vastgoed aankoop genereert onverwachte kosten in de eerste maanden (normering werkzaamheden, reparaties, verhuis kosten).
Het behouden van een cashreserve ter waarde van meerdere maanden aan maandlasten beschermt tegen onvoorziene omstandigheden. Voor een verhuurinvestering dekt deze reserve ook de periodes van leegstand, waarin het goed geen inkomsten genereert maar de lasten blijven doorlopen.
Renovatie en werkzaamheden: prioriteit geven aan hoogrenderende posten
In een vastgoedproject dat werkzaamheden omvat, bieden niet alle posten hetzelfde rendement. Thermische isolatie blijft de post met de beste kosten-batenverhouding om de energieklasse van een goed te verbeteren, met een directe impact op de verkoopwaarde en de verhuurgeschiktheid.
Esthetische werkzaamheden (keuken, badkamer) verbeteren de aantrekkelijkheid van een goed bij verkoop, maar veranderen de DPE-classificatie niet. Voor een verhuurder die onderhevig is aan de eisen van energie-acceptabelheid, moet de afweging in het voordeel van thermische prestaties worden gemaakt vóór enige investering in comfort.
- De isolatie van de zolder en de buitenmuren biedt de beste verbetering van de energieklasse voor een beheersbare kostprijs
- Het vervangen van een oud verwarmingssysteem door een warmtepomp of een efficiënt apparaat kan een goed van de ene klasse naar de andere doen overschakelen
- Dubbel of driedubbel glas draagt bij aan de isolatie, maar is op zichzelf niet voldoende om van DPE-klasse te veranderen
Werkzaamheden plannen vóór de ondertekening
Gedetailleerde offertes verkrijgen vóór de aankoop maakt het mogelijk om de kosten van de werkzaamheden in de prijsnegotiatie op te nemen. Een goed dat zware energierenovaties vereist, wordt anders onderhandeld dan een goed dat klaar is om in te trekken. Het budget voor werkzaamheden moet deel uitmaken van het globale financieringsplan, en niet als een toevoeging achteraf.
De week voorafgaand aan een aankoopaanbod is het moment om prioritaire posten door vakmensen te laten begroten. Dit voorbereidende werk transformeert een vage schatting in een gedocumenteerd onderhandelingsargument en voorkomt onaangename verrassingen zodra de compromis is ondertekend.
