Die Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung des LMNP-Veräußungsgewinns, die durch das Finanzgesetz für 2025 beschlossen und seit dem 15. Februar 2025 angewendet wird, hat die Karten der Immobilienbesteuerung neu gemischt. Wir beobachten, dass diese Maßnahme, kombiniert mit den Einschränkungen durch das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 für möblierte Tourismusunterkünfte, dazu zwingt, die Abwägung zwischen den Steuermodellen bereits in der Erwerbsphase neu zu überdenken.
Reintegration der LMNP-Abschreibungen: Berechnung des Veräußungsgewinns jetzt
Der Mechanismus ist einfach, aber seine Folgen sind gravierend. Vor Februar 2025 konnte ein nicht professioneller Vermieter von möblierten Unterkünften das Eigentum buchhalterisch abschreiben, sein zu versteuerndes BIC-Ergebnis reduzieren und dann verkaufen, ohne dass diese Abschreibungen den zu versteuernden Veräußungsgewinn erhöhten. Dieser doppelte Vorteil existiert nicht mehr.
Jetzt werden die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnungsbasis des Veräußungsgewinns reintegriert. Konkret wird der von der Verwaltung berücksichtigte Erwerbspreis um die Summe der vorgenommenen Abschreibungen reduziert. Der Unterschied zum Verkaufspreis erhöht sich mechanisch, und damit auch die Steuer.
Für einen Investor, der eine Immobilie seit mehreren Jahren hält, kann der angesammelte Abschreibungsbestand einen erheblichen Teil des Wertes der Immobilie ausmachen. Wir empfehlen, die Auswirkungen genau zu beziffern, bevor eine Verkaufsentscheidung getroffen wird, insbesondere über die auf fiscal.immo verfügbaren Tools, die es ermöglichen, verschiedene Ausstiegsszenarien zu modellieren.
Die am häufigsten diskutierte Strategie besteht darin, die Immobilie lange genug zu halten, um von den Abschlägen für die Haltedauer zu profitieren, die schließlich den Veräußungsgewinn auslöschen. Die vollständige Steuerbefreiung auf das Einkommen tritt nach zweiundzwanzig Jahren Haltedauer ein, die Befreiung von den Sozialabgaben nach dreißig Jahren. Die Frage wird also zu einer Vermögensfrage: Der LMNP bleibt in der Haltedauer leistungsfähig, aber der Ausstieg erfordert eine präzise Planung.
Reales BIC-Regime gegen Mikro-BIC: Die Abwägung erfolgt nicht mehr nach dem Gießkannenprinzip
Das Mikro-BIC-Regime, mit seinem pauschalen Abschlag, bleibt bis zu einer bestimmten Einnahmeschwelle zugänglich. Das Gesetz Le Meur hat diesen Abschlag für klassifizierte möblierte Tourismusunterkünfte außerhalb angespannter Zonen reduziert. Das reale Regime setzt sich häufiger als die einzige rationale Wahl durch.
Im realen Regime ermöglicht der Abzug der Kosten (Darlehenszinsen, Arbeiten, Versicherungen, Verwaltungskosten, Abschreibungen der Immobilie und des Mobiliars) häufig, ein steuerliches Ergebnis von null oder sogar einen übertragbaren Verlust auf die BIC der folgenden Jahre zu erzielen. Das Problem ist, dass nun auch die Kosten der Reintegration beim Verkauf in die Projektion einfließen müssen.
Die Abwägung basiert auf drei Variablen:
- Das Verhältnis von abziehbaren Kosten zu brutto Mieteinnahmen. Je höher dieses Verhältnis ist (jüngste Arbeiten, laufendes Darlehen), desto mehr Steuereinsparungen generiert das reale Regime jährlich.
- Der geplante Haltedauerhorizont. Ein Investor, der auf einen mittelfristigen Verkauf abzielt, hat ein Interesse daran, die Abschreibungen zu begrenzen, um den zukünftigen Veräußungsgewinn zu kontrollieren.
- Die Lage der Immobilie. In angespannten Zonen unterliegen möblierte Tourismusunterkünfte den durch das Gesetz Le Meur verstärkten Genehmigungsvorschriften, was eine Neuausrichtung auf die klassische Langzeitvermietung zur Folge haben kann.
Das System Loc’Avantages, das den alten Cosse ersetzt hat, bietet eine Alternative für diejenigen, die bereit sind, die Mieten im Austausch gegen eine Steuerermäßigung zu deckeln. Sein Nutzen hängt stark vom Unterschied zwischen Markt- und vereinbarten Mieten in der betreffenden Gemeinde ab.
SCI mit IS und Nießbrauch: zwei unterschätzte Vermögenshebel
Die SCI, die der Körperschaftssteuer unterliegt, bleibt das leistungsstärkste Vehikel, um Mieteinnahmen zu kapitalisieren, ohne sofort der Besteuerung der Einkommen von natürlichen Personen zu unterliegen. Die Gewinne werden zum ermäßigten Körperschaftssteuersatz auf die erste Tranche besteuert und dann ohne Umweg über die Einkommensteuer in neue Erwerbungen reinvestiert.
Die Kehrseite ist bekannt: Beim Ausstieg wird der Veräußungsgewinn auf den Nettobuchwert (nach Abschreibungen) berechnet, ohne Abschlag für die Haltedauer. Die Steuerlast beim Verkauf kann erheblich sein. Dieses Vehikel eignet sich daher für langfristige Haltungsstrategien mit geplanter Übertragung, nicht für Investoren, die häufig abwägen wollen.
Der Eigentumsteil (Nutzungsrecht / Nießbrauch) bietet einen zusätzlichen Hebel. Der Nacktbesitzer zieht die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs aus der IFI-Bemessungsgrundlage. Nach dem Erlöschen des Nießbrauchs erhält er das volle Eigentum ohne zusätzliche Übertragungssteuern. In einer SCPI ermöglicht der temporäre Nießbrauch den Erwerb von unterbewerteten Anteilen und den Erhalt der Einnahmen zu einem späteren Zeitpunkt, mit einer impliziten Rendite, die oft höher ist als die Rendite im vollen Eigentum.
IFI und leerstehende Wohnungen: zwei konvergierende Einschränkungen
Die Immobilienvermögensteuer betrifft Nettoimmobilienvermögen, die den gesetzlichen Schwellenwert überschreiten. Ein Projekt zur Umwandlung der IFI in eine Steuer auf unproduktivem Vermögen wurde 2026 diskutiert, ohne dass es bisher zu einem Ergebnis gekommen ist. Wir empfehlen, diese Entwicklung zu beobachten, da sie den Umfang der steuerpflichtigen Vermögenswerte grundlegend verändern würde.
Parallel dazu legt ein Dekret vom August 2026 den Rahmen für eine einheitliche Steuer auf leerstehende Wohnungen fest, die ab dem 1. Januar 2027 gilt. Investoren, die unbesetzte Immobilien zwischen zwei Mietern oder in Erwartung von Arbeiten halten, müssen diese zusätzlichen Kosten in ihre Rentabilitätsberechnung einbeziehen.
MaPrimeRénov’ 2026 und Besteuerung von Arbeiten: Was sich geändert hat
MaPrimeRénov’ wurde ab Februar 2026 auf umfangreiche Renovierungen fokussiert und dann im September 2026 erneut eingeschränkt. Einzelne Arbeiten (Austausch eines Heizkessels allein, Isolierung einer Wand ohne Maßnahmenbündel) sind in den meisten Fällen nicht mehr förderfähig.
Für einen Investor bedeutet dies, dass der steuerliche Verlust weiterhin das Hauptinstrument zur Finanzierung von Renovierungsarbeiten bleibt. Bei unmöblierten Vermietungen im realen Regime können die Ausgaben für Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, und der Überschuss wird bis zur im Einkommensteuergesetz vorgesehenen jährlichen Obergrenze auf das Gesamteinkommen angerechnet. Dieser Mechanismus wurde nicht geändert.
Die Abstimmung zwischen öffentlichen Zuschüssen und Steuerabzügen erfordert besondere Aufmerksamkeit: Die Beträge, die im Rahmen von MaPrimeRénov’ erhalten werden, müssen von den erklärten Kosten abgezogen werden. Die Erklärung der Bruttokosten der Arbeiten ohne Abzug der Hilfe stellt einen häufigen Erklärungsfehler dar.
Die Kombination aus einem Kauf in einer angespannten Zone, einem umfangreichen Renovierungsprogramm, das für MaPrimeRénov’ förderfähig ist, und einer unmöblierten Vermietung im realen Regime kann weiterhin einen starken steuerlichen Effekt erzeugen, vorausgesetzt, die Reihenfolge der Abzüge wird eingehalten und jeder Posten wird bei der Verwaltung dokumentiert.
