De herintegratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde LMNP, vastgelegd door de begrotingswet voor 2025 en van kracht sinds 15 februari 2025, heeft de kaarten van de vastgoedbelasting opnieuw verdeeld. We zien dat deze maatregel, in combinatie met de beperkingen opgelegd door de wet Le Meur van 19 november 2024 voor toeristische verhuur, dwingt tot heroverweging van de afweging tussen fiscale regimes vanaf de acquisitiefase.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP: herbereken de meerwaarde nu
Het mechanisme is eenvoudig, maar de gevolgen zijn zwaarwegend. Voor februari 2025 kon een niet-professionele verhuurder het goed boekhoudkundig afschrijven, zijn belastbare BIC-resultaat verlagen en vervolgens verkopen zonder dat deze afschrijvingen de belastbare meerwaarde verhoogden. Dit dubbele voordeel bestaat niet meer.
Voortaan worden de afgeschreven bedragen heringevoegd in de berekeningsbasis van de meerwaarde. Concreet wordt de door de administratie gehanteerde aankoopprijs verminderd met de cumul van de toegepaste afschrijvingen. Het verschil met de verkoopprijs neemt mechanisch toe, en de belasting ook.
Voor een investeerder die een goed al meerdere jaren bezit, kan de voorraad van geaccumuleerde afschrijvingen een significante fractie van de waarde van het goed vertegenwoordigen. We raden aan om de impact nauwkeurig te laten berekenen voordat enige beslissing tot verkoop wordt genomen, met name via de beschikbare tools op fiscal.immo, die het mogelijk maken om verschillende exit-scenario’s te modelleren.
De meest besproken strategie is om het goed lang genoeg te behouden om te profiteren van de vrijstellingen voor de duur van het bezit, die uiteindelijk de meerwaarde kunnen wissen. De totale vrijstelling van inkomstenbelasting treedt in na tweeëntwintig jaar bezit, die van sociale bijdragen na dertig jaar. De vraag wordt dus patrimoniaal: de LMNP blijft rendabel in de houdfase, maar de exit vereist een zorgvuldige planning.
Reëel BIC-regime versus micro-BIC: de afweging gebeurt niet meer op gevoel
Het micro-BIC-regime, met zijn forfaitaire vrijstelling, blijft toegankelijk onder een bepaalde omzetdrempel. De wet Le Meur heeft deze vrijstelling verlaagd voor geclassificeerde toeristische verhuur buiten de drukke zones. Het reële regime wordt vaker dan voorheen het enige rationele keuze.
Bij het reële regime maakt de aftrek van kosten (leningrente, werkzaamheden, verzekeringen, beheerskosten, afschrijvingen van het goed en meubilair) het vaak mogelijk om tot een nul fiscale resultaat te komen, of zelfs een verlies dat kan worden doorgeschoven naar de BIC van de volgende jaren. Het probleem is dat nu ook de kosten van de herintegratie bij de verkoop in de projectie moeten worden opgenomen.
De afweging berust op drie variabelen:
- De ratio aftrekbare kosten / bruto huurinkomsten. Hoe hoger deze ratio (recente werkzaamheden, lopende lening), hoe meer het reële regime jaarlijkse belastingbesparingen genereert.
- De voorziene houdhorizon. Een investeerder die zich richt op een middellange termijn verkoop heeft er belang bij om de afschrijvingen te beperken om de toekomstige meerwaarde te beheersen.
- De locatie van het goed. In drukke zones zijn toeristische verhuur onderworpen aan strengere vergunningseisen door de wet Le Meur, wat kan leiden tot een heroriëntatie naar klassieke lange termijn verhuur.
Het Loc’Avantages-systeem, dat de oude Cosse heeft vervangen, biedt een alternatief voor degenen die bereid zijn om de huren te plafonneren in ruil voor een belastingvermindering. De aantrekkelijkheid hangt sterk af van het verschil tussen de marktprijs en de gereguleerde huur in de beoogde gemeente.
SCI onder de vennootschapsbelasting en splitsing: twee ondergewaardeerde patrimoniale hefboom
De SCI die aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, blijft het krachtigste voertuig om huurinkomsten te kapitaliseren zonder onmiddellijk de belasting op de inkomsten van natuurlijke personen te ondergaan. De winsten worden belast tegen het verlaagde vennootschapsbelastingtarief op de eerste schijf, en vervolgens herbelegd in nieuwe acquisities zonder langs de inkomstenbelasting te gaan.
De keerzijde is bekend: bij de exit wordt de meerwaarde berekend op de netto boekwaarde (na afschrijvingen), zonder vrijstelling voor de duur van het bezit. De belastingdruk bij de verkoop kan zwaar zijn. Dit voertuig is dus geschikt voor lange houdstrategieën met geplande overdracht, niet voor investeerders die vaak willen afwegen.
De splitsing van eigendom (naakte eigendom / vruchtgebruik) biedt een aanvullende hefboom. De naakte eigenaar haalt het goed uit de IFI-basis gedurende de duur van de splitsing. Bij het einde van het vruchtgebruik verkrijgt hij de volle eigendom zonder extra overdrachtsrechten. In SCPI maakt tijdelijke splitsing het mogelijk om gedecoteerde aandelen te verwerven en de inkomsten op termijn te ontvangen, met een impliciet rendement dat vaak hoger is dan het rendement in volle eigendom.
IFI en leegstaande woningen: twee convergerende beperkingen
De belasting op de vastgoedvermogens betreft netto vastgoedvermogens die boven de wettelijke drempel liggen. Een project om de IFI om te zetten in een belasting op onproductief vermogen circuleerde in 2026, zonder op dit moment tot resultaat te leiden. We raden aan om deze ontwikkeling in de gaten te houden, omdat deze de reikwijdte van de belastbare activa diepgaand zou veranderen.
Tegelijkertijd stelt een decreet van augustus 2026 de reikwijdte van een verenigde belasting op leegstaande woningen vast, van toepassing vanaf 1 januari 2027. Investeerders die onbewoonde woningen tussen twee huurders of in afwachting van werkzaamheden behouden, moeten deze extra kosten in hun rendabiliteitsberekening opnemen.
MaPrimeRénov’ 2026 en belasting op werkzaamheden: wat is er veranderd
MaPrimeRénov’ is vanaf februari 2026 opnieuw gericht op omvangrijke renovaties en is vervolgens in september 2026 opnieuw aangescherpt. Losse werkzaamheden (vervanging van een ketel alleen, isolatie van een muur zonder een pakket van werkzaamheden) zijn in de meeste gevallen niet meer in aanmerking komende.
Voor een investeerder betekent dit dat het vastgoedverlies de belangrijkste fiscale hefboom blijft om renovatiewerkzaamheden te financieren. Bij ongemeubileerde verhuur onder het reële regime kunnen onderhouds- en verbeteringskosten van de huurinkomsten worden afgetrokken, en het overschot wordt in mindering gebracht op het wereldinkomen binnen de jaarlijkse limiet die door de algemene belastingwet is vastgesteld. Dit mechanisme is niet gewijzigd.
De samenhang tussen publieke subsidies en fiscale aftrekken vereist bijzondere aandacht: de bedragen die worden ontvangen onder MaPrimeRénov’ moeten worden afgetrokken van de aangegeven kosten. Het aangeven van de bruto kosten van de werkzaamheden zonder de hulp af te trekken, is een veelvoorkomende fout in de aangifte.
De combinatie van een aankoop in een drukke zone, een omvangrijk renovatieprogramma dat in aanmerking komt voor MaPrimeRénov’ en een ongemeubileerde verhuur onder het reële regime kan nog steeds een krachtige fiscale impact hebben, mits de volgorde van de aftrekken wordt gerespecteerd en elke post bij de administratie wordt gedocumenteerd.
