A reintegração das depreciações no cálculo da mais-valia LMNP, estabelecida pela lei de finanças para 2025 e aplicada desde 15 de fevereiro de 2025, redistribuiu as cartas da fiscalidade imobiliária locativa. Observamos que essa medida, combinada com as restrições impostas pela lei Le Meur de 19 de novembro de 2024 sobre os imóveis mobiliados para turismo, obriga a repensar a arbitragem entre regimes fiscais desde a fase de aquisição.
Reintegração das depreciações LMNP: recalcular a mais-valia desde já
O mecanismo é simples, mas suas consequências são pesadas. Antes de fevereiro de 2025, um locador de imóvel mobiliado não profissional podia depreciar contabilmente o bem, reduzir seu resultado BIC tributável e, em seguida, revendê-lo sem que essas depreciações aumentassem a mais-valia tributável. Essa dupla vantagem não existe mais.
Agora, as depreciações deduzidas são reintegradas na base de cálculo da mais-valia. Concretamente, o preço de aquisição considerado pela administração é diminuído do total das depreciações realizadas. A diferença em relação ao preço de venda aumenta mecanicamente, assim como o imposto.
Para um investidor que possui um bem há vários anos, o estoque de depreciações acumuladas pode representar uma fração significativa do valor do bem. Recomendamos que se faça uma avaliação precisa do impacto antes de qualquer decisão de venda, especialmente através das ferramentas disponíveis em fiscal.immo, que permitem modelar diferentes cenários de saída.
A estratégia mais discutida consiste em manter o bem por tempo suficiente para se beneficiar das reduções por tempo de posse, que acabam por eliminar a mais-valia. A isenção total do imposto de renda ocorre após vinte e dois anos de posse, e a dos encargos sociais após trinta anos. A questão torna-se, portanto, patrimonial: o LMNP continua sendo eficiente na fase de posse, mas a saída exige um planejamento cuidadoso.
Regime real BIC contra micro-BIC: a arbitragem não é mais feita de forma aleatória
O regime micro-BIC, com sua dedução fixa, permanece acessível abaixo de um certo limite de receitas. A lei Le Meur reduziu essa dedução para os imóveis mobiliados para turismo classificados localizados fora de áreas tensionadas. O regime real se impõe mais frequentemente do que antes como a única escolha racional.
No regime real, a dedução das despesas (juros de empréstimos, obras, seguros, taxas de gestão, depreciações do bem e do mobiliário) frequentemente resulta em um resultado fiscal nulo, ou até deficitário, que pode ser compensado com os BIC dos anos seguintes. O problema é que agora é necessário integrar na projeção o custo da reintegração na revenda.
A arbitragem baseia-se em três variáveis:
- O índice de despesas dedutíveis / receitas locativas brutas. Quanto maior esse índice (obras recentes, empréstimo em andamento), mais o regime real gera economia de imposto anual.
- O horizonte de posse previsto. Um investidor que visa uma revenda a médio prazo tem interesse em limitar as depreciações para conter a futura mais-valia.
- A localização do bem. Em áreas tensionadas, os imóveis mobiliados para turismo estão sujeitos a restrições de autorização reforçadas pela lei Le Meur, o que pode redirecionar para o aluguel de longo prazo convencional.
O dispositivo Loc’Avantages, que sucedeu o antigo Cosse, oferece uma alternativa para aqueles que aceitam limitar os aluguéis em troca de uma redução de imposto. Seu interesse depende fortemente da diferença entre o aluguel de mercado e o aluguel convencionado na comuna visada.
SCI ao IS e desmembramento: dois alavancadores patrimoniais subestimados
A SCI sujeita ao imposto sobre as sociedades continua sendo o veículo mais poderoso para capitalizar receitas locativas sem sofrer imediatamente a fiscalidade dos rendimentos das pessoas físicas. Os lucros são tributados à taxa reduzida de IS na primeira faixa, e depois reinvestidos em novas aquisições sem passar pelo IRPP.
O reverso é conhecido: na saída, a mais-valia é calculada sobre o valor líquido contábil (após depreciações), sem dedução por tempo de posse. A carga fiscal na venda pode ser severa. Portanto, esse veículo é adequado para estratégias de posse longa com transmissão programada, não para investidores que pretendem arbitrar frequentemente.
O desmembramento de propriedade (nua-propriedade / usufruto) oferece um alavancador complementar. O nu-proprietário retira o bem da base do IFI durante a duração do desmembramento. Ao término do usufruto, ele recupera a plena propriedade sem direitos de transferência adicionais. Em SCPI, o desmembramento temporário permite adquirir partes desvalorizadas e receber os rendimentos a prazo, com um rendimento implícito muitas vezes superior ao rendimento da plena propriedade.
IFI e imóveis vagos: duas restrições convergentes
O imposto sobre a fortuna imobiliária se aplica a patrimônios imobiliários líquidos superiores ao limite legal. Um projeto de transformação do IFI em imposto sobre a fortuna improdutiva circulou em 2026, sem resultados até este momento. Recomendamos monitorar essa evolução, pois ela modificaria profundamente o perímetro dos ativos tributáveis.
Paralelamente, um decreto de agosto de 2026 estabelece o perímetro de um imposto unificado sobre imóveis vagos, aplicável a partir de 1º de janeiro de 2027. Os investidores que mantêm bens desocupados entre dois locatários ou à espera de obras deverão integrar esse custo adicional em seu cálculo de rentabilidade.
MaPrimeRénov’ 2026 e fiscalidade das obras: o que mudou
MaPrimeRénov’ foi reorientada para a renovação de grande escala a partir de fevereiro de 2026, e depois restringida novamente em setembro de 2026. As obras isoladas (substituição de uma caldeira sozinha, isolamento de uma parede sem um conjunto de obras) não são mais elegíveis na maioria dos casos.
Para um investidor, isso significa que o déficit fundiário continua sendo o principal alavancador fiscal para financiar obras de renovação. Em locação nua no regime real, as despesas de manutenção e melhoria são deduzidas das receitas fundiárias, e o excedente é compensado na renda global dentro do limite anual previsto pelo código geral dos impostos. Esse mecanismo não foi alterado.
A articulação entre subsídios públicos e deduções fiscais exige uma vigilância especial: os valores recebidos a título de MaPrimeRénov’ devem ser deduzidos das despesas declaradas. Declarar o custo bruto das obras sem subtrair a ajuda constitui um erro de declaração frequente.
A combinação entre uma compra em área tensionada, um programa de obras de grande escala elegível para MaPrimeRénov’ e uma locação nua no regime real ainda pode produzir um efeito fiscal poderoso, desde que se respeite a ordem das deduções e se documente cada item junto à administração.
