La reintegración de las amortizaciones en el cálculo de la plusvalía LMNP, establecida por la ley de finanzas para 2025 y aplicada desde el 15 de febrero de 2025, ha redistribuido las cartas de la fiscalidad inmobiliaria locativa. Observamos que esta medida, combinada con las restricciones impuestas por la ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024 sobre los alojamientos turísticos, obliga a repensar el arbitraje entre regímenes fiscales desde la fase de adquisición.
Reintegración de las amortizaciones LMNP: recalcular la plusvalía desde ahora
El mecanismo es simple pero sus consecuencias son graves. Antes de febrero de 2025, un arrendador de vivienda amueblada no profesional podía amortizar contablemente el bien, reducir su resultado BIC imponible, y luego revender sin que estas amortizaciones aumentaran la plusvalía imponible. Este doble beneficio ya no existe.
Ahora, las amortizaciones deducidas se reintegran en la base de cálculo de la plusvalía. Concretamente, el precio de adquisición considerado por la administración se reduce por el total de las amortizaciones practicadas. La diferencia con el precio de cesión aumenta mecánicamente, y también el impuesto.
Para un inversor que posee un bien desde hace varios años, el stock de amortizaciones acumuladas puede representar una fracción significativa del valor del bien. Recomendamos cuantificar precisamente el impacto antes de cualquier decisión de cesión, especialmente a través de las herramientas disponibles en fiscal.immo, que permiten modelar diferentes escenarios de salida.
La estrategia más discutida consiste en conservar el bien el tiempo suficiente para beneficiarse de las reducciones por duración de la tenencia, que terminan por borrar la plusvalía. La exención total del impuesto sobre la renta se aplica después de veintidós años de tenencia, y la de las contribuciones sociales después de treinta años. La cuestión se convierte, por tanto, en patrimonial: el LMNP sigue siendo rentable en fase de tenencia, pero la salida requiere una planificación detallada.
Régimen real BIC contra micro-BIC: el arbitraje ya no se hace a ciegas
El régimen micro-BIC, con su deducción forfaitaria, sigue siendo accesible bajo un cierto umbral de ingresos. La ley Le Meur ha reducido esta deducción para los alojamientos turísticos clasificados situados fuera de zona tensa. El régimen real se impone más a menudo que antes como la única opción racional.
En el régimen real, la deducción de gastos (intereses de préstamo, obras, seguros, gastos de gestión, amortizaciones del bien y del mobiliario) permite frecuentemente llegar a un resultado fiscal nulo, e incluso deficitario que se puede trasladar a los BIC de los años siguientes. El problema es que ahora hay que integrar en la proyección el costo de la reintegración a la reventa.
El arbitraje se basa en tres variables:
- La relación gastos deducibles / ingresos locativos brutos. Cuanto más alta sea esta relación (obras recientes, préstamo en curso), más ahorro fiscal anual genera el régimen real.
- El horizonte de tenencia previsto. Un inversor que apunta a una reventa a medio plazo tiene interés en limitar las amortizaciones para contener la futura plusvalía.
- La localización del bien. En zona tensa, los alojamientos turísticos están sujetos a restricciones de autorización reforzadas por la ley Le Meur, lo que puede redirigir hacia el alquiler a largo plazo clásico.
El dispositivo Loc’Avantages, que ha sucedido al antiguo Cosse, ofrece una alternativa para aquellos que aceptan limitar los alquileres a cambio de una reducción de impuestos. Su interés depende en gran medida del diferencial entre el alquiler de mercado y el alquiler convenido en el municipio objetivo.
SCI a la IS y desmembramiento: dos palancas patrimoniales subestimadas
La SCI sujeta al impuesto sobre sociedades sigue siendo el vehículo más potente para capitalizar ingresos locativos sin sufrir inmediatamente la fiscalidad de los ingresos de las personas físicas. Los beneficios se gravan al tipo reducido de IS en el primer tramo, y luego se reinvierten en nuevas adquisiciones sin pasar por el IRPP.
El inconveniente es conocido: a la salida, la plusvalía se calcula sobre el valor neto contable (después de amortizaciones), sin deducción por duración de tenencia. La carga fiscal en la cesión puede ser severa. Este vehículo es, por tanto, adecuado para estrategias de tenencia larga con transmisión programada, no para inversores que planean arbitrar con frecuencia.
El desmembramiento de propiedad (nuda propiedad / usufructo) aporta una palanca complementaria. El nudo propietario saca el bien de la base del IFI durante la duración del desmembramiento. Al extinguirse el usufructo, recupera la plena propiedad sin derechos de transmisión adicionales. En SCPI, el desmembramiento temporal permite adquirir participaciones a precios reducidos y percibir los ingresos a plazo, con un rendimiento implícito a menudo superior al rendimiento en plena propiedad.
IFI y viviendas vacantes: dos restricciones convergentes
El impuesto sobre la fortuna inmobiliaria afecta a los patrimonios inmobiliarios netos superiores al umbral legal. Un proyecto de transformación del IFI en impuesto sobre la fortuna improductiva circuló en 2026, sin llegar a concretarse hasta este momento. Recomendamos seguir esta evolución, ya que modificaría profundamente el perímetro de los activos imponibles.
Paralelamente, un decreto de agosto de 2026 fija el perímetro de un impuesto unificado sobre las viviendas vacantes, aplicable a partir del 1 de enero de 2027. Los inversores que mantengan bienes desocupados entre dos inquilinos o en espera de obras deberán integrar este costo adicional en su cálculo de rentabilidad.
MaPrimeRénov’ 2026 y fiscalidad de las obras: lo que ha cambiado
MaPrimeRénov’ se ha centrado en la renovación de gran envergadura a partir de febrero de 2026, y luego se ha restringido nuevamente en septiembre de 2026. Las obras aisladas (reemplazo de una caldera sola, aislamiento de una pared sin un conjunto de obras) ya no son elegibles en la mayoría de los casos.
Para un inversor, esto significa que el déficit fiscal sigue siendo la principal palanca fiscal para financiar obras de renovación. En alquiler vacío bajo el régimen real, los gastos de obras de mantenimiento y mejora se deducen de los ingresos inmobiliarios, y el excedente se imputa sobre el ingreso global dentro del límite anual previsto por el código general de impuestos. Este mecanismo no ha sido modificado.
La articulación entre subvenciones públicas y deducciones fiscales exige una vigilancia particular: los montos percibidos en virtud de MaPrimeRénov’ deben ser deducidos de los gastos declarados. Declarar el costo bruto de las obras sin restar la ayuda constituye un error de declaración frecuente.
La combinación entre una compra en zona tensa, un programa de obras de gran envergadura elegible para MaPrimeRénov’ y un alquiler vacío bajo el régimen real puede aún producir un efecto fiscal potente, siempre que se respete el orden de las deducciones y se documente cada partida ante la administración.
