La reintegrazione degli ammortamenti nel calcolo della plusvalenza LMNP, stabilita dalla legge di bilancio per il 2025 e applicata dal 15 febbraio 2025, ha ridistribuito le carte della fiscalità immobiliare locativa. Osserviamo che questa misura, combinata con le restrizioni apportate dalla legge Le Meur del 19 novembre 2024 sui mobili turistici, costringe a ripensare l’arbitraggio tra regimi fiscali sin dalla fase di acquisizione.
Reintegrazione degli ammortamenti LMNP: ricalcolare la plusvalenza da subito
Il meccanismo è semplice ma le sue conseguenze sono pesanti. Prima di febbraio 2025, un locatore in mobili non professionale poteva ammortizzare contabilmente il bene, ridurre il suo risultato BIC imponibile, e poi rivendere senza che questi ammortamenti gonfiassero la plusvalenza tassabile. Questo doppio vantaggio non esiste più.
Ora, gli ammortamenti dedotti sono reintegrati nella base di calcolo della plusvalenza. Concretamente, il prezzo di acquisizione considerato dall’amministrazione è diminuito del cumulo degli ammortamenti praticati. La differenza con il prezzo di cessione aumenta meccanicamente, e così anche l’imposta.
Per un investitore che detiene un bene da diversi anni, il stock di ammortamenti accumulati può rappresentare una frazione significativa del valore del bene. Raccomandiamo di far quantificare precisamente l’impatto prima di qualsiasi decisione di cessione, in particolare tramite gli strumenti disponibili su fiscal.immo, che consentono di modellare diversi scenari di uscita.
La strategia più discussa consiste nel mantenere il bene per un periodo sufficientemente lungo per beneficiare delle esenzioni per durata di detenzione, che alla fine cancellano la plusvalenza. L’esenzione totale dall’imposta sul reddito interviene dopo ventidue anni di detenzione, quella delle imposte sociali dopo trenta anni. La questione diventa quindi patrimoniale: il LMNP rimane performante in fase di detenzione, ma l’uscita richiede una pianificazione accurata.
Regime reale BIC contro micro-BIC: l’arbitraggio non si fa più a caso
Il regime micro-BIC, con la sua deduzione forfettaria, rimane accessibile sotto una certa soglia di ricavi. La legge Le Meur ha ridotto questa deduzione per i mobili turistici classificati situati fuori dalle zone tese. Il regime reale si impone più spesso di prima come l’unica scelta razionale.
Nel regime reale, la deduzione delle spese (interessi di prestito, lavori, assicurazioni, spese di gestione, ammortamenti del bene e del mobilio) consente frequentemente di arrivare a un risultato fiscale nullo, o addirittura deficitario riportabile sui BIC degli anni successivi. Il problema è che ora è necessario integrare nella proiezione il costo della reintegrazione alla rivendita.
L’arbitraggio si basa su tre variabili:
- Il rapporto spese deducibili / ricavi locativi lordi. Più questo rapporto è alto (lavori recenti, prestito in corso), più il regime reale genera risparmi fiscali annuali.
- L’orizzonte di detenzione previsto. Un investitore che punta a una rivendita a medio termine ha interesse a limitare gli ammortamenti per contenere la futura plusvalenza.
- La localizzazione del bene. In zona tesa, i mobili turistici sono soggetti a vincoli di autorizzazione rafforzati dalla legge Le Meur, il che può reindirizzare verso la locazione a lungo termine classica.
Il dispositivo Loc’Avantages, che ha sostituito il Cosse precedente, offre un’alternativa per coloro che accettano di plafonare gli affitti in cambio di una riduzione fiscale. Il suo interesse dipende fortemente dal differenziale tra affitto di mercato e affitto convenzionato nel comune interessato.
SCI a IS e dismembramento: due leve patrimoniali sottovalutate
La SCI soggetta all’imposta sulle società rimane il veicolo più potente per capitalizzare i redditi locativi senza subire immediatamente la fiscalità dei redditi delle persone fisiche. I profitti sono tassati al tasso ridotto di IS sulla prima fascia, poi reinvestiti in nuove acquisizioni senza passare per l’IRPP.
Il rovescio della medaglia è noto: all’uscita, la plusvalenza è calcolata sul valore netto contabile (dopo ammortamenti), senza deduzione per durata di detenzione. L’onere fiscale alla cessione può essere severo. Questo veicolo è quindi adatto a strategie di detenzione lunga con trasmissione programmata, non agli investitori che intendono arbitrare frequentemente.
Il dismembramento della proprietà (nuda proprietà / usufrutto) offre una leva complementare. Il nudo proprietario esclude il bene dalla base IFI durante la durata del dismembramento. Alla scadenza dell’usufrutto, recupera la piena proprietà senza diritti di trasferimento aggiuntivi. In SCPI, il dismembramento temporaneo consente di acquisire quote sottovalutate e di percepire i redditi a termine, con un rendimento implicito spesso superiore al rendimento in piena proprietà.
IFI e alloggi vacanti: due vincoli convergenti
L’imposta sulla fortuna immobiliare riguarda i patrimoni immobiliari netti superiori alla soglia legale. Un progetto di trasformazione dell’IFI in imposta sulla fortuna improduttiva è circolato nel 2026, senza giungere a conclusione a questo stadio. Raccomandiamo di monitorare questa evoluzione, poiché modificherebbe profondamente il perimetro degli attivi tassabili.
Parallelamente, un decreto di agosto 2026 fissa il perimetro di una tassa unificata sugli alloggi vacanti, applicabile dal 1° gennaio 2027. Gli investitori che mantengono beni non occupati tra due inquilini o in attesa di lavori dovranno integrare questo costo aggiuntivo nel loro calcolo di redditività.
MaPrimeRénov’ 2026 e fiscalità dei lavori: cosa è cambiato
MaPrimeRénov’ è stata ristrutturata sulla ristrutturazione di ampiezza a partire da febbraio 2026, poi ristretto nuovamente a settembre 2026. I lavori isolati (sostituzione di una caldaia da sola, isolamento di un muro senza pacchetto di lavori) non sono più eleggibili nella maggior parte dei casi.
Per un investitore, ciò significa che il deficit fondiario rimane il principale leva fiscale per finanziare lavori di ristrutturazione. In locazione nuda nel regime reale, le spese di lavori di manutenzione e miglioramento si deducono dai redditi fondiari, e l’eccedenza si imputa sul reddito globale entro il limite annuale previsto dal codice generale delle imposte. Questo meccanismo non è stato modificato.
L’articolazione tra sovvenzioni pubbliche e deduzioni fiscali richiede una particolare attenzione: gli importi percepiti a titolo di MaPrimeRénov’ devono essere dedotti dalle spese dichiarate. Dichiarare il costo lordo dei lavori senza sottrarre l’aiuto costituisce un errore di dichiarazione frequente.
La combinazione tra un acquisto in zona tesa, un programma di lavori di ampiezza eleggibile a MaPrimeRénov’ e una messa in locazione nuda nel regime reale può ancora produrre un effetto fiscale potente, a condizione di rispettare l’ordine delle deduzioni e di documentare ogni voce presso l’amministrazione.
